当代物权法百科全书小辞典初稿310-1
当代物权法百科全书小辞典初稿310-1 业主建筑物区分所有权动态平衡的绝对性 一、基本概念 业主建筑物区分所有权动态平衡的绝对性，主要系指各位业主共同享有的大多数建筑物及其附属设施所有权稳定性、建设用地使用权、地役权和“房地一致”稳定性之绝对性，以及相邻关系中义务项目多于权利项目的绝对性，一般为共同优先权、排他权、对世权和业主共管权的绝对性，区分业主建筑物共有权与专有权动态平衡的绝对性。 其主要体现在行使权利和履行义务的原则性上。业主建筑物专有权与共有权、共管权相结合原则，行使权利和履行义务相结合原则，建筑物专有权、共有权与建设用地使用权相结合原则，建筑物共有权、共管权与成员权、会员权相结合原则，业主委员会与业主大会相结合原则，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让相协调原则，“业主不得以放弃权利不履行义务”原则等等，所有这些原则都是业主建筑物区分所有权动态平衡的绝对性的充分体现。其中，业主履行义务的绝对性是“业主不得以放弃权利不履行义务”，这是一种法定的义务原则和绝对性的概念，也是罕见的物权法定对象。 业主建筑物区分所有权动态平衡的绝对性，是由成文法来规范与调整的，一般是不能由习惯法来规范与调整的。法律有明文规定的按照其规定实行，法律没有明文规定的则由习惯法、合同法、公序良俗或者由法官和自由裁量权来规范与调整。 业主建筑物区分所有权的动态平衡，是指业主建筑物区分所有权的设立、变更、转让、消灭的整个过程中的动态平衡。包括权利与义务的动态平衡、业主专有权和共有权与共管权的动态平衡、建筑物所有权与建设用地使用权的动态平衡、业主成员权与业主议事权的动态平衡、业主委员会及业主大会议事权与业主成员表决权的动态平衡等各个方面。 从自然法上说，业主建筑物专有权本身具有绝对性的一面，业主建筑物共有权本身具有相对性的一面。问题在于，业主专有权是个核心的权利，有众星捧月之势。一般而论，业主建筑物区分所有权的动态平衡，是从业主建筑物区分所有权的动态平衡绝对性来展开物权运动的。如果说这种绝对性改观为相对性，物权化方针政策肯定是要及时转变了。诚然，物权运动或者变动由相对性变更为绝对性的机会也是有的，不能一概而论就是了。 物权法第72条放出业主建筑物区分所有权的动态平衡绝对性的信息，一是“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；业主不得以放弃权利不履行义务。”即业主无论是否放弃权利（业主共管权等权利），都得履行相邻关系共有的义务。二是“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”即业主无论是否愿意，都得按照“从物权（共有权、共管权）随主物权（专有权）一并转让”。 当业主的建筑物专有权一定时，派生出业主建筑物共有权、共管权以及成员权、会员权等权利；当业主行使共有权利或者不行使共有权利、放弃权利时，业主同样必须承担相应的义务。当新的业主取代旧业主时，无论其建筑物价值是否升降，无论业主怎么变换，这种权利与义务的统一是对等的和不可移易的。所谓其动态平衡，是以业主的专有权为核心作用的动态平衡，与其他权利的行使没有必然的联系。从正相关方面认识，他关乎绝对动态平衡和相对动态平衡两种平衡状态。 业主权利与义务的动态平衡是“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务”，这是一种相对性的概念。业主履行义务的绝对性是“业主不得以放弃权利不履行义务”，这是一种绝对性的概念。申言之，业主建筑物区分所有权的动态平衡基于法定的义务胜于意定的义务，胜于权利的刚性要求。 业主建筑物区分所有权动态平衡的绝对性与相对性，是建筑物区分所有权及其共管权在事物发展过程中的客观存在，并不是所有的权利与义务是绝对的，也并不是所有的权利与义务是相对的。业主的权利与义务，某些方面是刚性的即绝对的，某些方面是柔性的即相对的，而且动态的物权观与静态的物权观是两个不同的范畴，不能混为一谈，更不能张冠李戴。 业主建筑物区分所有权动态平衡的绝对性，起源于其所有权、专有权的绝对性。当业主建筑物区分所有权、专有权一定时，业主一物一权主义法则是绝对的，具有绝对的排他性、绝对的对世性、绝对的溯及性、绝对的优先权、绝对的物权请求权；在此基础上，建立健全了其专有权与共有权、共管权、成员权或者会员权的一整套权利，这也是绝对可以成立的权利。与此同时，业主建筑物区分所有权、专有权存续多久，业主相应的义务也就存续多久，并不以业主共有权等权利的是否放弃为先决条件，这也是绝对的。 总之，业主建筑物区分所有权动态平衡的绝对性，是其所有权、专有权的绝对性与共有权、共管权、成员权或者会员权的绝对性以及履行义务的绝对性三者相结合的绝对性，并在此基础上进行动态平衡的整个串联过程。无论业主是否接受行使共有权，无论其建筑物是否易主，无论怎样易主和多少次易主，业主权利义务“三结合”的绝对性是不允许变更的。 二、一般分析 所谓业主建筑物专有权，即业主对建筑物专有部分的所有权，指业主对自己建筑物内的住宅或者经营性用房面积、空间及其配套设施享有占有、使用、收益和处分的专业权利。也就是在构造上能够明确区分彼此、产权清晰而可独享，并且可以与其他建筑物部分的功能、权能区分开来的不动产权利。它是物权法区分业主建筑物所有权的首要步骤，也是明确业主首要权利切实步骤。业主的专有权是不依赖于他方建筑物业主而独立存在、独立自主的权利，与不相关的业主是相互排斥的；业主只有在分清各自的专有权利与义务基础上，才能有效地分清各自共有的权利与义务。业主专有权具有独立自主的绝对的优先权地位，其住宅权是绝对自由权，与配套权利相平衡、与义务相平衡也是法定的绝对的动态平衡。 所谓业主建筑物共有权，指业主对于建筑物及其配套设施按份（局部）共有或者全体共有的使用权、管理权，包括成员权。该共有权，包括局部共有、全体共有两种准所有权（管领权）。基本概念如下：（1）局部共有。指各个楼层的专用走廊、照明、通风设施，可为同一楼层的业主共有，有的可以在自家门口停放自行车或者放一鞋柜等，但以通行无阻为限。部分业主的直饮水管道、网线管道、停车棚等，也可视为若干业主局部共有。（2）全体共有。指业主依据法律、合同以及业主之间的规约，对建筑物的共用部分、基地使用权、小区的公共场所及其公共设施等共同享有的权利。譬如，各个业主对于小区的绿化场地、公共通路、公共文体场所、电梯、楼梯、消防设施均具有共同享用和管理的权利，对于自来水、电力、煤（天然）气、下水道设施均具有不同程度的共同接驳使用和管理的权利。业主共有权的绝对性，是与专有权有绝对的配套权利，并与义务绝对地相关联。业主共有权的绝对动态平衡，是以专有权和义务为核心的动态平衡。 所谓“业主对建筑物专有部分的共有部分，享有权利，承担义务”，名义上是共有权动态行使与义务动态履行相一致的情势，实际上是专有权动态行使与义务动态履行相一致的情势。义务不以共有权的存续状态为先决条件，却是以专有权的存续状态为先决条件。因而，得出“不得以放弃（共有）权利不履行义务”的结论来。 譬如，在多层建筑多业主共存状态之下，业主按月足额交纳物业管理费、卫生费、公共照明费、水泵和电梯分摊费等费用，是业主应尽的义务，业主不能以为少在家住宿几天（几月）就可以少交几天（几月）的费用。毕竟居家不是在住宿旅店、宾馆，食宿一天算一天，而是为了整个物业小区的正常运作而尽义务。尽管这些义务于项目上是关乎业主的共有权部分，而实际上是关乎业主的专有权部分，同时关乎业主的道德规范。基于业主专有权的存续，专有权是绝对存续的，继而义务是绝对存续的。以此类推，业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用；在集中供暖情况下，不得以冬季不在此居住为由，不交纳暖气费用；在集中供水情况下，不得以居住时间减少为由，不交纳或少交纳蓄水池清洁费用；在建筑物正常使用情况下，不得以居住时间减少或者房屋完好为由，不交纳或少交纳房屋配套设施维修费用。所有这些义务，都是强制性执行的，是没有价钱可讲的。 如果众多业主随意不交物业管理费，物业管理企业就难以正常运作，影响到他们的工作积极性，容易出现罢工或者发生盗窃、失窃、火灾和人身安全事故；或者发生缴费纠纷，可致使整栋楼房甚至于整个物业小区断水、断电、断燃气或者垃圾成堆，可以株连到遵规守纪一些业主，同样会造成内部矛盾，影响到他们的正常生活。有的业主长时间不在此处居住，需要全部减免或者部分减免某种某些费用时，应当与物业管理处协商解决，业主不能擅自拒交管理费等费用。物业管理规范化、业主遵守规约经常化、移风易俗群众化，是均衡各方物权关系、人事关系的基本要求，任何业主也不能只享受权利而不履行义务，不能搞特殊化、官僚化和共权私化，否则要追究行为人违约的责任和失职的责任。 诚然，业主的义务不仅限于按月足额交纳相关费用。除此之外，业主自觉自愿地维护小区人员与财产安全的义务、四周安静的义务、环境卫生的义务、睦邻友好的义务、行善积德的义务，履行会员的义务、成员的义务及其齐抓共管的义务、共同维权的义务等等，统统具有动态平衡绝对性的特征。就业主个体而言，业主只求权利不求义务，就会破坏权利与义务的平衡性；倘若有的认真地始终如一地履行各种应尽的义务，有的怠于履行义务，就会破坏整体义务的平衡性。物权法涵盖了业主义务的大部分内容，但实际工作中仍然比这些内容要广泛得多。 相关法律：物权法第72条～第74条。 相关名词：【业主建筑物区分所有权动态平衡的相对性】 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416