当代物权法百科全书小辞典初稿530-1
当代物权法百科全书小辞典初稿530-1 建设用地使用权出让合同之出让金等费用及其支付方式 一、基本理念 建设用地使用权出让合同的第六项内容是“出让金等费用及其支付方式”，可以从以下几个方面来理解。具体条件与办法，应当参照《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF—2008—2601）即制式合同来填写。 此项规定，由建设用地使用权合同法、技术物权法统一规范与调整，县市级地方政府代表国有土地所有权人签订合同，并认真履行土地管理的相应职责。 出让金等费用及其支付方式，包括了两种情形在内：一种是以招标、拍卖、挂牌和协议等方式直接取得建设用地使用权的，毫无疑问需要按照事先的约定收取受让人的土地出让金；一种是由划拨地改为房地产经营性土地的，也应按照法律法规的规定，收取受让人的土地出让金。 1.按照规定缴纳出让金等费用才能使用土地 土地管理法第55条第1款规定，以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照***规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。 土地使用权出让金的缴纳办法，是依据招标、拍卖、挂牌和协议等方式直接取得建设用地使用权时约定的办法进行。大体上，是要求一次性或者在最近几年之内缴清。这跟香港地区的分年度缴纳办法是不同的。某些房地产企业或者建设单位，可能会做了几年以后就不做了，或者远走高飞到其他地方去做。如果出让方不采取断然的措施，长久拖下来，收缴出让金等费用就难办了。即使按照相对严格的制度来执行，某些地区的建设单位拖欠土地出让金等费用的现象依然屡禁不止，关键在于地方政府执法不严所致。 2.按照规定出让人可以单方面解除合同和要求赔偿 城市房地产管理法第15条规定，土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求赔偿。 土地使用权出让金，是国家土地财政收入组成的一个重要组成部分。按照国家的有关规定，土地出让金的收入支配，地方政府留取7成，中央政府留取3成。其中，各市、县留取的土地出让金，须提取15%以上的资金，用于农业土地开发。如果土地使用者不按照出让合同约定支付土地使用权出让金，中央财政和地方财政收入不能兑现，用于农业土地开发的资金也不能落实，甚至于影响到农村征地土地补偿费、社会保障资金等费用的落实到人。由此可见，土地使用者不按照出让合同约定支付土地使用权出让金，可以一损俱损，可能会损害多方权利人的合法权益。城市房地产管理法第15条，不仅仅是为了保护国家利益，对于农村组织和个人的利益，也包括在其中。 3.征缴土地出让金可以限期在合同签订后60日内完成 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第14条规定，土地使用者应当在签订土地使用权出让合同六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求赔偿。 其中，“六十日内”的时限规定，是行政权利行使或者行政复议、行政诉讼通行的时限或者时效。征缴土地出让金可以限期在合同签订后60日内完成，是通常的时限节点，其时间设置是合理、合据的。此条例，再一次提及“解除合同”和“请求赔偿”，说明了土地出让合同的严肃性，对于缺乏诚信的建设单位即土地使用者起着警戒作用。 本条款只讲“采取招标、拍卖、协议等出让建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权合同。”但出租宗地属于原划拨（承租）建设用地使用权补办手续的，应重新签订建设用地使用权出让合同。 以划拨方式设立建设用地使用权的，当事人不需要签订合同，而是通过“国有土地划拨决定书”的形式，将建设用地使用权直接划拨给建设用地使用权人。但新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的和其他项目使用划拨国有土地的，也需要依据相关的法律法规履行登记手续、签订合同。在现行的政策法规中，以划拨方式设立建设用地使用权的不全是无偿使用的土地，有的存在前期是免费使用的，优惠期限过后即采取有偿使用方式的。出租宗地属于原划拨（承租）建设用地使用权补办手续的，应重新签订建设用地使用权出让合同，向出让方交纳出让金等费用。 以出让方式，或者以划拨方式中途转为出让方式，取得建设用地使用权或者转变土地使用权的，均属于有偿使用一类的土地使用权，建设用地使用权人应当依法按照约定支付出让金等费用。 土地使用权出让合同的签订，包括前期的招标、拍卖、挂牌和协议活动，是一件十分严肃的事情，决不可以有丝毫的虚伪与骄傲。既然是有偿使用土地使用权，按照招标、拍卖、挂牌和协议活动达成的意向，或者出让合同双方签订的意思表示，受让方应当定额、定时、定期或者一次性地交讫土地出让金等费用。否则，出让方或者招标方、招商方有权单方面解除合同，并请求违约赔偿。 二、08版《国有建设用地使用权出让合同》示范文本的规定 《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF—2008—2601），是2008年4月29日国土资源部、国家工商行政管理总局联合下发的《关于〈国有建设用地使用权出让合同〉示范文本的通知》的制式合同，对于包括法定的期限以及期限届满等项内容，对于国有建设用地使用权出让方和受让方均不能篡改文字内容甚至于标点符号。 现择要介绍示范文本第2章“出让土地的交付与出让价款的缴纳”及其他的规定。 第7条规定：“本合同项下的国有建设用地使用权出让年限为（破折号）年，按本合同第六条约定的交付土地之日起算；原划拨（承租）国有建设用地使用权补办出让手续的，出让年限自合同签订之日起算。” 第8条规定：“本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币大写（破折号）元（小写（破折号）元）。” 第9条规定：“本合同项下宗地的定金为人民币大写（破折号）元（小写（破折号）元），定金抵作土地出让价款。” 第10条是分期分批付款的规定。分期支付国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向受让人支付利息。 第11条规定：“受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，将本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。” 我们光是阅读物权法第137条关于“建设用地使用权合同”，不能完全明白其全部含义。结合08版《国有建设用地使用权出让合同》示范文本的规定可以豁然开朗。 比如说，划拨的国有建设用地使用权（物权法简称建设用地使用权，从来没有“国有”二字），是否应当签订合同，是否全部不交纳土地出让金、租金等费用及其支付方式，这些我们是不清楚的。《国有建设用地使用权出让合同》示范文本第7条规定了“原划拨（承租）国有建设用地使用权补办出让手续的，出让年限自合同签订之日起算。”就使得我们明白了许多。实际上，许多国有企事业单位出租划拨国有建设用地的事情早已有之，他们不光是出租国有的厂房之类的建筑物、构建物，还大量的出租土地。比较典型的是出租国有企事业单位出租划拨的国有建设用地作停车场、仓库等。国有农场的土地很多，他们改变土地用途，出租划拨地作停车场、仓库等更多。划拨的国有建设用地作专业停车场、仓库更甭说了。通过08版合同示范文本格式，我们还可以发现，通过招标、挂牌、拍卖、公开协商等方式出让国有建设用地，以及国有企事业单位出租划拨国有建设用地的，签订相关合同的只能是市、县级国土资源管理局，国有企事业单位无权签订合同和擅自收取土地出让金、租金等其他费用。 又如，阅读过物权法，我们懂得了建设用地使用权的设立、变更、转移与消灭需要登记，采登记生效主义物权化方针。再阅读08版合同示范文本格式第11条规定，就知晓了申请出让国有建设用地使用权登记不是一件简单的事情。建设用地出让合同中的定金是法定的，不能改为“订金”，土地使用者违反合同约定，出让人可以没收其定金。如果说是“订金”，出让人就不可以没收。这与商品交易合同是不一样的，商品交易合同之卖方可以决定是收取“订金”或者“定金”。第9条规定：“本合同项下宗地的定金……定金抵作土地出让价款。”是有条件的，受让人不违约才可以享受这种待遇。 示范文本第2章规定了“出让金等费用及其支付方式”，包括定金、价款、利息和一次性、分期分批付款、定金抵作土地出让价款等。所有这些，在物权法条款中是见不到的。 08版合同示范文本中，也不乏建设用地使用权变更、转移、消灭的条款。第4章“国有建设用地使用权转让、出租、抵押”的限制性条件，前提是“受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有建设用地使用证后，有权将本合同项下全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押。”有这种权利的人不是小业主，而是建设商，或者是国有企事业单位利用原有的划拨地转让、出租、抵押。房屋的小业主是没有这种土地流转的权利的。 第5章“期限届满”规定的是国有建设用地使用权消灭或者续期变更的事项。第26条规定“土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因公共利益需要未获批准的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权出让人无偿收回。出让人和土地使用者同意本合同项下宗地上的建筑物、构建物及其附属设施，按本条（破折号）项约定履行：（一）由出让人收回地上建筑物、构建物及其附属设施，并根据建筑物、构建物及其附属设施剩余价值，给予土地使用者相应补偿；（二）由出让人收回地上建筑物、构建物及其附属设施。”这里实质上相当于“反出让金”（价款、实物）或者“准出让金”（价款、实物），这是在物权法中是见不到的内容。很有意思吧？ 相关法律：物权法第138条 相关名词： 〖建设用地使用权出让合同〗 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416