当代物权法百科全书小辞典初稿542-1
当代物权法百科全书小辞典初稿542-1 广义的建筑物所有权公式 本条款的核心内容，即解读建筑物所有权的概念。因为建设用地是国家的，必然导致国有的建筑物所有权与非国有的建筑物所有权的物权模式差别，且国家的制度信托所有权的物权地位、物权价值和集体的制度信托所有权的物权地位、物权价值也是不相同的。 物权法第142条明确规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构建物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。” 以上规定，表达了以下几层意义。 第一，自建的建筑物、构建物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。 本法本条款规定的建筑物所有权，是简单取得或者说原始取得的建筑物所有权。建筑物所有权人在取得建设用地使用权后，自行设计、自行建造建筑物、构建物及其附属设施，用于自己的生产、生活，比其他建筑物所有权的设立或取得简单了许多。 中国实行的是土地统一管理制度、建筑物统一管理制度和建设用地与建筑物统一管理制度。各种土地的用途，各种地表权、地上权、地下权和地役权的统一管理，必须全面落实到建筑物高度、宽度、深度和用途上的统一管理。无论是享用型土地使用权、建筑物，还是有偿使用型土地使用权、建筑物，或者是其他什么类型的建筑物，均依法限高、限宽、限深、限权利。对于任何权利人、义务人、责任人均适用于同一法律尺度和同一建筑物公式。 第二，自建的建筑物、构建物及其附属设施的所有权必须是合法合规和符合国有建设用地使用权合同规范的。 关于建筑物等所有权的取得，根据物权法第30条的规定，合法建造房屋的，自事实行为成就时取得建筑物所有权。城市房地产管理法将建筑物、构建物及其附属设施的所有权统称为“房屋所有权”。这里将“房屋所有权”简称为“建筑物所有权”，囊括了建筑物、构建物及其附属设施这三种不动产所有权。 本条款规定“但有相反证据证明的除外”表达了几层意思： 一是，建设用地使用者所取得的建设用地使用权表面上是合法的，所建造的建筑物、构建物及其附属设施表面上是合法的，但实际上的投资人是国家机关工作人员及其近亲属。国家早已有明文规定，禁止各级领导干部及其近亲属经商办企业，但有的人仍然采取托名或者隐晦曲折的形式规避党纪国法，实际上的投资人和受委托的投资人取得的建设用地使用权和建筑物所有权，只能算作名义上的或者说虚假的权利。另外，建设用地使用者所取得的建设用地使用权和所建造的建筑物、构建物及其附属设施，采取假姓名、****、假户籍、假国籍、假工商营业执照、假公章、假批文等虚假手段取得的和建造的，所取得的建设用地使用权和建筑物所有权，只能算作名义上的或者说虚假的权利。 二是，建设用地使用者所取得的建设用地使用权部分是合法的，所建造的建筑物、构建物及其附属设施部分是合法的，但部分不是合法的。建设用地使用者取得建设用地使用权后，不按照合同约定交付土地出让金等费用和税费，住宅以外的建设用地使用期届满后未续期，违反专地专用政策规定等，所取得的建设用地使用权和建筑物所有权，只能算作名义上的或者说虚假的权利。 建设用地使用者取得建设用地使用权后，不按照合同约定随意加高、加宽、加深建筑物、构建物及其附属设施，或者擅自占用绿化面积增加容积率等，所建造的建筑物、构建物及其附属设施部分是合法的，但部分不是合法的。 三是，典型的“但有相反证据证明的除外”。 建设用地使用者取得建设用地使用权，建造的建筑物、构建物及其附属设施，没有走法律程序，没有经过市、县级以上人民政府房地产、规划等主管部门批准，没有取得建设用地使用权证，或者取得建设用地使用权证后不符合本地区的土地规划，就擅自建造违章建筑，所建造的建筑物、构建物及其附属设施全部是非法的。 违章建筑，这在农村地区特别是在城乡结合部、城市郊区出现的事件是最多的。农民组织利用自己的建设用地使用权、宅基地使用权自建的建筑物、构建物及其附属设施，许多是未经土地规划部门许可使用土地、建造房屋的，违章建筑现象非常严重。也有一些擅自利用农用土地改为建设用地、建造房屋的，问题更加严重。 第三，农民组织利用自己的建设用地使用权、宅基地使用权，自建的建筑物、构建物及其附属设施的所有权应准用本法本条款的规定。 全国的建设用地是统一规划、统一规范与调整的。因此，农民组织利用自己的建设用地使用权、宅基地使用权，自建的建筑物、构建物及其附属设施的所有权应准用本法本条款的规定。 本法所谓“建设用地使用权”，包含国有的、农民组织的、农民家庭的各种建设用地使用权，一般适用于同一法律关系。 连中央政府都不能搞特殊化、特权化，农民组织和个人肯定不能例外。 二、广义的建筑物所有权公式 [总公式] 广义的建筑物所有权=狭义的建筑物所有权 建设用地使用权。 以上物权法公式，说明了建筑物所有权始终是与出让、划拨或者享用的建设用地使用权成为并蒂莲的。没有建设用地使用权，建筑物所有权便成为空中楼阁，或者成为虚权；违章建筑的所有权，包括违法用地、违法建筑所产生的建筑物所有权是无效的，不受法律保护。 建设用地使用权是不是有物权级别的区分？如果有，很有可能可以分离出以下两个公式： [公式1] 民间广义的建筑物所有权=民间狭义的建筑物所有权 民间建设用地使用权=建筑物所有权 建设用地用益物权。 民间，是指除政府投资或者国有企事业单位投资建筑物以外的投资者，不论是否集体、集体成员的投资者均为民间投资者。民间投资者所取得的广义的建筑物所有权和狭义的建筑物所有权，均为普通的所有权；所取得的建设用地使用权，是用益物权型土地使用权（租赁房地产者除外）。 [公式2] 国家制度信托广义的建筑物所有权=国家制度信托狭义的建筑物所有权 国家制度信托建设用地使用权≈国家制度信托建筑物所有权 国家制度信托建设用地所有权。 国家制度信托，是指政府投资或者国有企事业单位代表国家投资取得建筑物所有权的投资者。 “≈”的含义，在于“国家制度信托建筑物所有权”和“国家制度信托建设用地所有权”具有大概、大约或者浮动的物权意义，因为建设用地使用具有出让、划拨两个类型，建设用地出让的收益分别由地方政府和中央政府按比例取得，且政府为一级制度信托物权人、国有企事业单位为二级制度信托物权人，此类物权主体与权益是杂交的，说“国家制度信托”是笼统的，故包含有大概、大约或者浮动的物权意义。 政府投资为一级制度信托所有权人，包括建筑物的一级制度信托所有权和建设用地的一级制度信托所有权。其建设用地使用权，是建设用地一级制度信托所有权中的建设用地使用权。 国有企事业单位投资为二级制度信托所有权人，包括建筑物的二级制度信托所有权和建设用地的二级信托所有权。其建设用地使用权，是建设用地二级信托制度所有权中的建设用地使用权。 建设用地所有权，要么归国家所有，要么不归国家所有，二者必居其一。既然建设用地所有权永远归国家所有，永远不会消失。 建筑物所有权，要么归国家所有，要么不归国家所有，二者必居其一。既然政府投资或者国有企事业单位投资的建筑物所有权只要不转让给民间，就永远归国家所有，永远不会消失。 公式1与公式2相比，相同之处只是建筑物所有权和建设用地使用权。不同之处是，公式1不存在国家的制度信托所有权，公式2存在国家的制度信托所有权。 国家的制度信托所有权，实际上可以分为两大类型：第一大类型是，政府投资建造的建筑物，归国家机关、非经营性事业单位使用，单一的制度信托所有权人是中央或者地方政府，两府共同投资的也算作双重的信托所有权人。第二大类型是，政府投资建造的建筑物，归经营性国有企事业单位使用，双重的制度信托所有权人是政府（中央或者地方政府）和国有企事业单位。政府（无论几个政府投资者）与经营性国有企事业单位共同投资的也算作双重的制度信托所有权人。 另外，经营性国有企事业单位自己单独投资的，因为这些单位的原始投资者依然是政府，用其利润建造的财产再投资建造建筑物（房地产）的资金，仍然可以视之为国家（政府）的投资。这是界定政府与国有企事业单位物权关系的一条底线。如果双方之间有财产支配权争议，应当通过经济核算制和分配方式来解决。 经营性国有企事业单位自己单独投资的，仍然算作二级制度信托所有权人，政府仍然算作一级信托所有权人。二级信托制度所有权人与一级制度信托所有权人的物权关系，就是内部的双重信托（物权）关系。 [公式3] 集体经济组织最圆满的建筑物所有权=集体的建筑物所有权 国家的土地使用权≈集体的制度信托建筑物所有权 集体从国家取得的建设用地使用权。 “≈”的含义，在于“集体制度信托建筑物所有权”和“集体从国家取得的建设用地使用权”具有大概、大约或者浮动、物权交叉的物权意义。因为建设用地使用权是从国家取得的，不是利用集体本身的土地自建或者他建建筑物的，且集体经济组织、集体企业、集体成员三者合为一个物权整体，物权价值取向可能弹性，有向上或者向下摆动、移动、浮动的可能性。 集体制度信托所有权属于B类信托所有权。如果国家制度信托所有权属于A类信托所有权，集体制度信托所有权的优先权会比此低下一个档次，从不动产所有权、支配权、管领权、管理权、统治权和裁决权、处罚权、罚没权等各个方面都会低级整整一个档次。即使是集体自己的土地，也不得擅自新建、改建建筑物，更不可以随意买卖土地。那么，集体经济组织要取得被市场认同的、与现行法律不抵触的建筑物，正确途径依然是通过竞买国有建设用地权来取得，或者直接从房地产市场上购买、交换取得建筑物所有权，比较稳妥、安全和物权圆满一些。 相关法律：物权法第142条 相关名词： 〖建筑物所有权〗〖相反证据证明的除外条件〗 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416