当代物权法百科全书小辞典初稿572-1
当代物权法百科全书小辞典初稿572-1 宅基地使用权的行使 一、基本理念 宅基地使用权的行使，即宅基地用益权的行使，指权利人按照“专地专用”原则和“一户一宅制”或者“一户一地制”原则，逐步实行交纳土地使用费制度，避免土地资源的过度利用与超标使用、铺张浪费等现象。农村村民依法取得宅基地使用权即用益权的，有权在指定的宅基地上建造住宅及其附属设施，从而基本满足住宅用地分配指标；依法取得的所建住宅及其附属设施的所有权在特定范围内行使占有、使用、收益和处分的权利，如有多余房屋还可用于合法经营。 农村居民行使宅基地使用权的权利，应当优于城市居民行使建设用地使用权的权利。如农村宅基地使用权人可以出租空闲的宅基地作商业用途，或者出租空闲的宅基地增加一些附属设施，利用可以作临时的停车场、晒谷场、娱乐场、体育场等场地，有条件的地方还可以摆地摊出卖小商品。反正农村的建设用地管理不如城市的建设用地管理那么严格，农村居民行使宅基地使用权的的法律空间会因此而扩大。 从法律关系上来说，法律自然会平衡宅基地使用权的所有制关系、所有权关系和用益权关系。从宅基地使用权人立场上说，更注重于宅基地的作用权与利用权，而恰恰是这两种权利是受法律严格限制的对象。 法律试图从宅基地使用权的设立、变更、转移与消灭的整个过程，进行全员、全过程、全方位、全要素的全面质量管理。关于宅基地使用权的行使就是其中的中心环节。成文法能管理的一定要管好，成文法难能管理的就交由习惯法或者法官的自由裁量权来辅助处理。宅基地使用权的行使，应当说是个旧瓶装新酒的问题，或者说是在法律规范与法律调整之间恰当选择和如何平衡的问题。就全国整体的情势而言，成文法的范围会逐渐扩大，习惯法的范围会逐渐缩小。就是说，法律的约束程度，会从宽松到严格，再从严格到更加严格。因为“一户一宅基地制”已经跟不上时代发展的新潮流，不符合现代物权社会节约土地资源、合理利用土地和集约用地、生态用地等客观要求，需要加强监管力度。 农村村民依法取得宅基地使用权的，有权在宅基地上建造住宅及其附属设施，从而满足农民的生活居住需要，同时取得所建造住宅及其附属设施的所有权。如有多余房屋，还可用于合法经营，搞家庭副业，甚至于开家庭小作坊、小加工厂，出租房屋谋利。这就是宅基地使用权主要的行使范围。 宅基地使用权的行使，主要包括了以下几个方面的内容：（1）合法的建筑权的行使。指正确行使地表权、地上权、地下权、地役权和住宅及其附属设施的修建权、装修权、装饰权。（2）合法的小生产经营权的行使。指在不影响相邻关系和不动产共有权条件下，利用住宅和宅基地从事家庭小养殖业或者小副业、或者小手工业。（3）小产权的行使。有条件的地方，经过相关管理部门的批准，应当允许房屋所有权出租房屋、出租空闲的宅基地；甚至于可以将房屋改造成商铺或者仓库出租，以获取更大的商业利益。（4）小流转权的行使。允许农民将自己的房屋、宅基地互换，允许房地产权的继承、受遗赠或者赠与他人，允许在特殊情势下将农民自己的房屋包括宅基地用于抵偿债务（不包括抵押财产在内），以及允许其他的小流转权的行使。 农村的相邻关系问题，有的与城市的是一样的，有的则不是一样的。如新农村是盖楼房集中居住的，他们的相邻关系的一些限制性条件，应当准用城市物业小区一些限制性条件，如采光、日照、通风、通行、噪音、空气污染、固体液体物物排放和饲养家禽家畜限制等，也可以采取标准化物业管理的办法进行，连建筑物区分所有权、地役权的行使等，也可以参照实行。如农村是平房或者是单独居所的，一些附属设施用于养鸡、养猪、养牛羊、养狗等动物，或者用于作家庭仓库、停车场、晒谷场等，农村一般是不禁止的。其中，农村平房或者独户用于家庭小养殖业或者小副业，是几千年来的习俗，代代相传，所有这些是受习惯法规范与调整的，成文法是不能蛮横无理地干涉习惯法的。 关于宅基地使用权的行使，与宅基地使用权的取得一样，有些问题争议性很大，又因为中国东南地区与西北地区的土地供求形势不同，以及各地农民的贫富程度不同，经过了反复讨论研究，也不好搞全国“一刀切”，最后仍然搁置下来，交给特别法和地方法来调整。 二、宅基地使用权取得的相关技术性问题 宅基地使用权取得的相关技术性问题，主要体现在以下三个方面： 第一，农村宅基地使用权也属于建设用地使用权的一个品种，是否需要如城市的建设用地使用权一样设定地表权、地上权和地下权？ 这个问题很重要，因为涉及到是否违章建筑的大是大非问题。从多年来的法律实践来看，许多城市郊区和城中村的宅基地使用权，与国家出让的建设用地使用权一样，也一律实行建设用地使用权分层制度，收到了良好的效果。 物权法草案的修改，从第一稿到第八稿，基本上忽视了这一重大问题。出台后的物权法建设用地使用权一章未提及，宅基地使用权一章也未提及。可能是有意无意地回避这一问题。 全国城乡一律实行建设用地使用权分层制度，难度并不太大。只要在宅基地审批、审核、规划与登记时加以把关就成就了。 第二，农村宅基地使用权是否实行有偿使用制度？如何实施实行有偿使用制度？ 这个问题很重要争议性也很大。1990年***批文搞了有偿使用试点，1993年中央发文不搞有偿使用制度。但是物权法从第一稿到第八稿讨论和审议过程中，总是争论这个问题。 1.无偿使用的意见 一种意见认为，宅基地使用权是村民最基本的居住保障，集体经济组织成员应当无偿取得。 以上意见是有根据的。1997年7月为了减轻农民负担，****中央办公厅、***办公厅出台的《关于涉及农民负担项目审核处理意见的通知》中规定，取消农村宅基地有偿使用收费和农村宅基地超占费。 在此之前，有***批转国家土地管理局文件，已经明确规定了农村宅基地有偿使用收费和农村宅基地超占费问题，实际执行起来发生困难与冲突。其中，某些城市的城乡结合部，村组内部一地难求，经济合作社或者经济联社自行拍卖宅基地，并且拍卖到相当高的价格。这种情形一直持续到现在，可能是有关乡镇审批部门予以默认的缘故。 所谓乡镇，与农村经济总社有利益连带关系—即既有最低一级政府的公务员关系，又有所谓“农村集体”的关系。可惜的是，有些法学专家学者，在讨论修订物权法草案时，没有注意到这一点。 2.有偿使用的意见 另一种意见认为，现在农村存在分配不均、批少占多等问题，无偿取得宅基地，既无法满足农民群众改善居住条件的需要，也影响了集体经济组织的收益。宅基地应当有偿使用。 以上意见也是有根据的。1990年，***批转国家土地管理局《关于加强农村宅基地管理工作请示》的通知，提出：进行农村宅基地有偿使用试点，确定宅基地有偿使用收费标准时，对在规定标准以内的，既有体现有偿原则，又要照顾群众的经济承受能力，少用少交费，多用多交费；超标准用地的，应规定较高的收费标准；对级差收益较高地段，收费标准要适当提高。宅基地使用费要本着“取之于户，收费适度；用之于村，使用得当”的原则，实行村有、乡管、银行立户制度。专款专用，主要用于村内基础设施和公益事业建设，不得挪作他用。 尽管以上规定被1993年的“两厅”文件所覆盖，某些地区依然照此文件执行，甚至于受到当地市、区政府的认可。某些城市的城乡结合部自行拍卖宅基地盛行，便可见一斑。 3.见机行事的意见 另一种意见认为，完全实施有偿使用制度多数农民难以承受，建议对保障基本居住的宅基地面积，继续采用无偿取得制度，而对超过基本居住的部分实行有偿使用制度。对超标多占的宅基地，可以采取累进制计算使用费。 其实以上意见是第二种意见的翻版形式，也是1990年***文件精神的拥虿者。那么无论形势怎么发展，全国统一的完全无偿使用制度会日渐衰落。分阶段地推进、有目标地推行等级分配与收费制度，尤其是采取累进制计算使用费制度，应当说是不可逆转的潮流了。当然，全国的东南地区和西北地区，于很长一段时间内，大体上是有些差异的。随着实践经验的总结，所有差异会缩小，而且是朝着有偿使用的方向迈进。 第三，宅基地的取得与权利行使，是否坚持“一户一宅”原则或者“一户一地”原则？ 1.反对的意见 一种意见认为，农村因继承等原因拥有两处以上宅基地的情况很普遍，“一户一宅”原则过于绝对，难以执行。 以上意见将宅基地的初始设立使用与继承使用混淆在一起了，理由不是很充足。如果立法，可以将这两者之间区别对待就行了。60多年来的宅基地分配制度，也基本上实施的是“一户一宅”原则或者“一户一地”原则。相信现在及其今后，大多数情形下，执行这一原则依然应当成为主流形式。 2.赞成的意见 另一种意见认为，作为分配制度，应当坚持“一户一宅”的原则。 《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土发[2004]234号）规定，严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。 以上意见应当是基本正确的。还是那句老话：中国的东南地区与西北地区还是应当有所区别。不访这样设计，东南地区普遍推行“一户一宅”的原则，西北地区某些地方可以试行“一户一宅”～“一户二宅”的原则，不要搞“一刀切”。 说到底，一些特别法不能解决的问题，物权法更难加以解决。因为宅基地使用权太复杂、太敏感了。即使是中央文件也有反复无常的时候。相信各地在长期的法律实践中，会很好地总结经验，从中找出规律性的东西出来，更加切合本地区的实际，更能提高自觉性、减少盲目性。 相关名词： 〖宅基地使用权的取得〗〖宅基地使用权的取得〗〖宅基地使用权的转让〗 字数：3887字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416