当代物权法百科全书小辞典初稿474-1
当代物权法百科全书小辞典初稿474-1 中国征收征用和补偿制度的进一步完善 一、基本理念 中国实行社会主义的基本经济制度，所有政策与立法，一定以能够以满足广大人民群众日益增长的物质文化生活为出发点，以保护最广大人民群众的根本利益为出发点。我们相信，中国征收征用和补偿制度需要进一步完善，中国征收征用和补偿制度一定能够进一步完善。 目前，中国征收征用和补偿制度中仍然存在许多问题，主要有以下几个方面： 第一，征收征用和补偿制度仍然不够完善。 目前关于征收征用和补偿制度存在的突出问题：（1）严格程度不够。虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条规定了公共利益的6大范围，但仍然是不够具体，没有规定非公共利益公共利益征收征用的经济补偿，执行起来仍然有许多地方将公共利益与商业利益混同在一起，形成了同样的补偿标准甚至更低的补偿。实际情况是，真正因公共利益征收征用的补偿比较到位，非因公共利益征收征用的补偿往往不到位。各级政府是征收征用人，而条例是中央政府作出的，实际上应当由全国****会作出才可打消人们的质疑。（2）没有实行“用益物权补偿权与所有权补偿权同等保护的规则”。条例上只规定对于房屋所有权人补偿，没有规定对于基地使用权人和收益租赁权人补偿。该条例是于2011年1月19日颁布并实施的，物权法是2007年3月16日颁布、当年10月1日施行的，物权法本条款“用益物权补偿权与所有权补偿权同等保护的规则”没有得到贯彻落实。物权法是第十届全国人民代表大会通过的，法律效力优于该《条例》。但物权法的原则精神需要专门法来实行，条例架空后就无法实行。 目前没有遵循同等保护原则的主要有：一是租赁或者承包汽车从事营利活动的一类用益物权人。二是租赁或者承包厂房、商铺、写字楼从事营利活动的一类用益物权人。三是农村宅基地使用权和城市屋基使用权之类的用益权人（大致上物权比用益物权矮小一级）。这些不动产权利人的补偿权都已经被忽视。另外还有其他一些未享受或未完全享受补偿权人的用益物权人。 第二，违法追究制度不够严格。 如《条例》第34条规定，房地产评估机构或者房地产评估师出具虚假或者重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产评估师并处1万元以上3万元以下罚款……。这种行政处罚几乎是隔靴搔痒。更有甚者，对于地方政府假借公共利益名义行使商业征收拆迁的根本没有处罚规定。特别是对于暴力拆迁造成人身伤亡事故的没有处罚规定。 全国很多律师对于《条例》有许多批评建议，但至今也没有什么改观。 以上介绍的是一部专门法补偿法的漏洞，其他专门法补偿法同样地存在一些漏洞。所有这些，已经从法制的源头上造成了中国征收征用和补偿制度不完善的窘境，亟待解决的问题也日益增多。 二、一般分析 下面几大重要问题，有待于广大公民关心与支持，有待于有关立法机关予以重视并尽快解决： 1.关于“公共利益”和“非公共利益”的概念与适用范围应当及时解决 近30多年来中国大规模的城镇化、工业化和房地产市场化浪潮中，劳民伤财的违法征收征用事件层出不穷，全国有很多地方酿成了伤害群众生命财产安全的事故，很多土地开发项目是房地产无良商家打着“公共利益”招牌，干着“非公共利益”的勾当。更有甚者，一些带头违法乱纪的政府官员竟然怂恿无良商家为非作歹，竟然视经济补偿权人的生命如草芥、视经济补偿权人的财产如废物，作出了许多伤天害理的蠢事。《条例》实施后，仍然有不少地方的政府官员与无良开发商密谋违法乱纪，事后没有对违法犯罪分子进行法律责任的追究！ 2.关于征收征用补偿权对象应当进一步规范与扩大 《条例》第2条的规定是：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”只讲对被征收房屋所有权人给予公平补偿，而对于建设用地使用权的补偿却只字不提。第13条第3款也是同样的规定：“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。”更有甚者，整部条例闭口不谈“非公共利益”的补偿与赔偿损失问题。以上这些显然留下了法律漏洞，不符合物权法公平、公开、公正等三项基本原则，需要进行大量的补充与改进。 3.关于征收征用补偿程序（含补偿权人知情权表决权）、数额、方法应当进一步规范 《条例》第11条第2款的规定有：“因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。”旧城区改建会涉及到方方面面的问题，如文物保护、居住环境、整个城市居民的生活习惯、政府的财政实力、群众心理的承受能力等等，不仅仅是关乎房屋所有权人的利益格局，甚至于会间接影响到整座城市居民的利益格局，听证会光征求房屋所有权人的意见，不征求广大市民的意见是狭隘的观点。至于什么是“征收补偿方案不符合本条例规定的”，则是模棱两可的，该条例没有具体规定什么样的房屋可以征收、什么样的房屋不能征收，以及补偿标准、补偿方法到底如何cao作，留下了很多的空白。 以上是因旧城区改建需要征收房屋……与听证会的情形，至于不是因旧城区改建需要征收房屋……的情形则没有规定到“听证会”。要说新建城区或者新建小区的情形，应当说也应该走听证会的程序，也应当由广大市民来参与讨论征收房屋的方案，以便于作出合理的可行性论证，权衡各个方面当事人的合法权益。 4.关于中央国有企业和地方国有企业的信托所有权人身份应当正确确认与定位 地方政府主导的房屋等不动产的征收或者征用事宜，有时候涉及到中央国有企业和地方国有企业的制度信托所有权人身份与合法权益问题。这是一种特殊的征收征用补偿权人，如何平衡国家的、企业的、职工个人的补偿权问题，现行的法律也有很多空白之处。作为国家的制度信托所有权人，不仅仅是对于国有的房屋、建筑物产权负责，更加重要的是为国家的土地所有权负责。 现实情况是，中国的土地所有权二元化方针政策，使得国家的土地与集体的土地地权模糊，从城乡到城郊、城中村土地的四至范围模糊，背地里公权私化、走私土地使用权的事件时有发生，国家资产流失巨大。光是依靠市县级以上政府管理国有土地，国有企业没有管理土地的权限，对于政府部门缺乏应有的监管权力，政府官员带头走私土地使用权现象无法有效地遏制。况且，改革开放过程中国企改制浪潮逐浪高，国企里和政府里一些无良分子趁机作乱，演绎了许多暗中走私土地使用权的活报剧。 5.关于中央国有企业和地方国有企业的信托所有权人补偿权与农村“集体所有权人”和其他用益物权人、用益权人补偿权如何“一视同仁” 关于各种补偿权人如何“一视同仁”，如何统一法律天平与尺度，这也是法律的空白之处。目前对于农村征收征用不动产与动产的法律法规比较齐全，而对于城市的各种权利人的规定相当的少见。既然农民阶级失去了财产权、失去了饭碗可以获得经济补偿，为什么工人阶级失去了财产权、失去了饭碗不可以获得经济补偿？许多地方的国有企业被政府强制性拆迁，或者强制性关闭、转制，大片的土地、大量的财产被变卖了，尽管获益匪浅，政府与房地产开发商获得了暴利，下岗的职工们始终没有得到一分钱的经济补偿，这公平合理吗？ 6.关于农村宅基地使用权与城市屋基使用权一同纳入补偿对象的问题 现行的经济补偿制度不重视农村宅基地使用权与城市屋基使用权的经济补偿，这也是法律的漏洞问题。各类土地使用权项目中，唯有建设用地使用权即基地使用权的经济价值最大，然而白白征收征用基地的现象屡见不鲜。特别是城市基地使用权很受法律的冷落，与合理利用土地与合理补偿的物权化原则很不适应，公有的、共有的、私有的和其他人的基地使用权都是应当划清产权与补偿权界限的，农村宅基地使用权与城市屋基使用权都是应当一同纳入补偿对象的。 7.关于中央政府和地方政府的补偿责任与义务问题 中央和地方政府的补偿责任问题，主要是各自的财权、事权问题。按理说，中央政府建设中央国有企业征收、征用土地与房屋等不动产或者动产，应当由中央政府进行经济补偿，可以不由中央企业补偿；地方政府建设地方国有企业征收、征用土地与房屋等不动产或者动产，应当由地方政府进行经济补偿，可以不由地方企业补偿。特别是一些新建的国有企业，本身财力物力不济，既忙于生产经营，又忙于偿还政府与银行债务，而土地使用权的成本很高不堪重负，折腾来折腾去把个国企折腾垮台了，到头来以贱卖了之，结果是得不偿失。 8.关于征收征用国有企业土地使用权给予下岗职工适当补偿的规定 关于征收征用国有企业土地使用权给予下岗职工适当补偿的规定问题，目的是为了改善下岗职工一点生活，经济补偿权适当地向他们倾斜一下是可行的。对照国有、集体、私人、其他人的企业，以国有企业的纳税额最高，对国家的贡献最多，所承担的社会责任与义务最大。作为一种补偿形式，是基于物权法“权利与义务平稳原则”而成就。表面上这是特权，而依据物权法理来解释就会觉得很应该很不错。 9.建议制订全国统一的“征收征用财产补偿法” 制订全国统一的“征收征用财产补偿法”，将各类补偿权主体与客体的权利与义务一一规定清楚。同时对于《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律、法规、条例、规章制度进行全面的清理与修正，提高立法与执法水平。 以上9大问题是比较突出的焦点、难点问题，又是不能回避的和亟待解决的重大问题。中国已经进入工业化社会并大踏步地向城市化社会迈进。我们应当吸取西方国家“羊吃人的圈地运动”的沉重教训，吸取以往中国类似的经验教训，革故鼎新，继往开来！ 相关法律：物权法第121条 相关名词： 〖用益物权人补偿权〗 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 电子信箱：QQ437116637或627592416